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DERECHO PRIVADO – Los contratos
LA HIPOTECA
Consiste este contrato en afectar un inmueble (o también según algunos Códigos, un derecho
real) propiedad del deudor, al cumplimiento de una obligación. Es, pues, un contrato de
garantía y corrientemente constituye una secuela del contrato de préstamo. Quien presta a
otro una cantidad, puede asegurarse su devolución exigiendo que el prestatario constituya
hipoteca sobre sus propios bienes. Puede afirmarse que sobre esa garantía está basado todo
el moderno sistema de compra de viviendas a plazos.
Una vez inscrita la hipoteca en el Registro público correspondiente, el gravamen sigue
pesando sobre el inmueble, cualquiera sea su dueño, mientras la hipoteca no sea levantada
por la extinción de la deuda que la originó. Por lo tanto, el deudor puede enajenar por
cualquier título el bien hipotecado, sin que por ello la garantía desaparezca. Quien compra
una finca gravada con hipoteca, según constancia del Registro, ya sabe que al vencimiento de
la obligación, si no se hace efectiva, el acreedor podrá cobrarse ejecutando mediante subasta
pública el inmueble sujeto a garantía. Si en el número de subastas que la ley determine no
hubiese postor que ofreciese cantidad bastante para cubrir el importe del crédito, el acreedor
podrá pedir que se le adjudique el bien dado en hipoteca.
Un mismo inmueble puede ser gravado con diversas hipotecas (que es lo que se llama
habitualmente primera hipoteca, segunda, etc.), pero siempre se conservará la preferencia
por orden de inscripción en el Registro.